TSO - TSO-DNL Fund IV
Kurzbeschreibung
Anleger können sich als Limited Partner unmittelbar an der Fondsgesellschaft TSO-DNL Fund IV L.P., einer Limited Partnership nach dem Recht des Bundesstaates Georgia, USA, beteiligen. Die Beteiligung wird ausschließlich in Deutschland und nur solchen Personen angeboten, bei denen es sich nicht um US-Bürger im Sinne der Regulation S des U.S. Securities Act von 1933 handelt.
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt mittelbar in mindestens sechs Gewerbeimmobilien in den USA zu investieren, verbindliche Absichtserklärungen wurden bereits unterzeichnet. Die Objekte befinden sich in Atlanta, Rome (Georgia), Jacksonville (Florida) und Roanoke (Virginia). Weitere Investitionen sind möglich, stehen aber noch nicht fest.
Geplant ist eine Laufzeit von 3-5 Jahren. Die Fondsgesellschaft endet spätestens am 31.Oktober 2021.
Marktsituation
Der Südosten der USA ist im nationalen Durchschnitt seit Jahren die Region mit den höchsten Wachstumsraten. Dies gilt sowohl für die wirtschaftliche Entwicklung wie auch für das Bevölkerungswachstum. Im Südosten stehen die Weichen schon seit Jahren auf Wachstum. Selbst in der weltweiten Krise verzeichnete die Region zahlreiche Firmenneugründungen und eine stetige Zunahme an Arbeitsplätzen. U. a. hat VW in Chattanooga, Tennessee in der Krise für USD 1,4 Mrd. eine Produktionsstätte errichtet. Laut Volkswagen werden 85% aller Teile, die zur Produktion marktgerechter Automobile benötigt werden, von Zulieferern aus der Umgebung bezogen. Rund um das VW-Werk haben sich vor allem deutsche Zulieferbetriebe angesiedelt. In Georgia haben sich mehr als 2.500 ausländische Unternehmen niedergelassen, 1.200 davon aus Deutschland.
Investitionsvorhaben
Herausragende Merkmale:
- Ausschließlich Ankauf von Bestandsimmobilien mit zeitnahen, laufenden Erlösen für die Fondsgesellschaft, keine riskanten Projektentwicklungen
- Inflationsgeschützte, substanzstarke und diversifizierte Immobilieninvestitionen
- Überdurchschnittliche und bevorrechtige Planauszahlungen für die Investoren in Höhe von 8 % p. a.
- Kurze Planlaufzeit von drei bis fünf Jahren, keine langfristigen Buy-and-Hold-Strategien
- Sorgfältige Investmentanalyse zur Sicherstellung möglichst günstiger Einstandspreise
Immobilien:
Neben den sechs nachfolgend dargestellten Fondsimmobilien kann die Fondsgesellschaft bei ausreichender Kapitalisierung weitere ertragsstarke Immobilien ankaufen.
121 Perimeter Center West Office Building, L.P.
- Typ: Bürogebäude
- vermietbare Fläche: 4.336qm
- Grundstücksfläche: 18.979qm
- Kaufpreis: USD 8.700.000
- geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 12 - 15 Mio.
Shops of Dunwoody, L.P.
- Typ: Neighborhood Center
- vermietbare Fläche: 6.568qm
- Grundstücksfläche: 45.081qm
- Kaufpreis: USD 11,5 Mio.
- Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 14 - 15 Mio
100 East 2nd Avenue Building, L.P.
- Typ: Bürogebäude
- vermietbare Fläche: 4.768qm
- Grundstücksfläche: 8.093qm
- Kaufpreis; USD 2,55 Mio.
- Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 8 Mio.
Corporate Center Conyers, L.P.
- Typ: Bürogebäude
- vermietbare Fläche: 2.457qm
- Grundstücksfläche: 31.890qm
- Kaufpreis: USD 2,4 Mio.
- Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 3,6 Mio.
10 Franklin Plaza, L.P.
- Typ: Bürogebäude
- vermietbare Fläche: 12.918qm
- Grundstücksfläche: 2.711qm
- Kaufpreis: USD 17.775.000
- Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 24 Mio.
Shoppes of Baymeadows, L.P.
- Typ: Neighborhood Center
- vermietbare Fläche: 3.065qm
- Grundstücksfläche: 13.355qm
- Kaufpreis: USD 3,1 Mio.
- Geschätzte Wiederherstellungskosten: USD 12 Mio.
Vermietung:
121 Perimeter Center West Office Building, L.P.
Core Strategie: Der Vermietungsstand von 100% trägt zu stabilen Erlösen auf Ebene des TSO-DNL Fund IV bei. Die Ankermieter Sun Trust und Tin Lizzies nutzen 100% der Mietfläche. Die gewichtete Restmietlaufzeit beläuft sich auf acht Jahre mit Verlängerungsoptionen für insgesamt 40 Jahre. Die Jahresgrundmiete der SunTrust Bank beträgt USD 590.350,32 (USD 14,20 pro square-foot ohne Betriebskosten, Steuern und Versicherung), die von Tin Lizzy‘s USD 158.531,36 (USD 31,84 pro square foot).
Vereinbart wurde jeweils eine jährliche Mieterhöhung von 2%.
Shops of Dunwoody, L.P.
Die Einzelhandels- und Gastronomieflächen des Shops of Dunwoody werden derzeit von 23 Mietparteien genutzt. Der Vermietungsstand beträgt 84,12%, größter Mieter ist Wright Gourmet, Inc. auf einer Fläche von 7.337 square-foot. Die jährliche Gesamtmiete beträgt rund USD 1.088.719. Es wurden unterschiedliche jährliche Mietanpassungen von bis zu 6,26% vereinbart.
100 East 2nd Avenue Building, L.P.
Das Gebäude ist zu 90% vermietet. Ankermieter sind seit 1971 bzw. 1993 die SunTrust Bank (41%) sowie die Anwaltssozietät McRae, Stegall, Peek, Harmann, Smith & Manning, LLP (32%).
Die Jahresgrundmiete für das gesamte Objekt beträgt USD 316.223, mit einer jährlichen Mieterhöhung zwischen 0% und 3%.
Corporate Center Conyers, L.P.
Alleiniger Mieter (91,6%) ist die SunTrust. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2017. Die Jahresgrundmiete ohne Betriebskosten, Steuern und Versicherung beträgt USD 215.501 und erhöht sich jährlich um 2% p.a.
10 Franklin Plaza, L.P.
Die gewogene Restmietlaufzeit der 10 Mieter in der voll vermieteten Immobilie liegt bei ca. sechs Jahren. Die jährliche Grundmiete beträgt USD 2.009.392 bei einer vereinbarten jährlichen Mieterhöhung zwischen 2 und 3%.
Größter Mieter ist die SunTrust Bank mit einer Mietfläche in Höhe von 68.166 square-feet.
Shoppes of Baymeadows, L.P.
Die 14 Mieter des Objektes zahlen zusammen eine jährliche Grundmiete in Höhe von USD 355.752 bei jährlichen Mieterhöhungen zwischen 2,5 und 10,07%. Der Vermietungsstand beträgt 79,44%.
Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
Einzahlung
Der Erwerbspreis für die Vermögensanlage entspricht der Zeichnungssumme ohne Agio. Die Mindestzeichnungssumme beträgt USD 15.000 zzgl. eines Agios von 5%.
Ausschüttung
Die Beteiligung erfolgt auf allen Ebenen ausschließlich in US-Dollar. Geplant sind Vorzugsauszahlungen an die Anleger in Höhe von 8% p. a., welche die Anleger vierteljährlich per Scheck ausgezahlt bekommen sollen. Die Anleger können ihre Ausschüttungen auch auf einem Treuhandtagesgeldkonto in den USA deponieren oder einem Investmentkonto gutschreiben lassen.
Veräußerung
Die Prognose zielt darauf ab, dass die geplanten Immobilieninvestments nach einer Haltedauer von ca. fünf Jahren vollständig wiederverkauft werden. Daher endet die Wirtschaftlichkeitsprognose nach fünf Jahren Haltedauer zum Ende des Jahres 2016. Naturgemäß ermöglicht die Mehrobjektstrategie für den TSO-DNL Fund IV potenzielle Teilverkäufe schon innerhalb der fünfjährigen Wirtschaftlichkeitsprognose.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Von den Auszahlungen der Fondsgesellschaft an die Anleger sind in der Regel pauschal 35 Prozent als Quellensteuer in den USA einzubehalten und abzuführen. Die Quellensteuer kann jedoch unter Berücksichtigung des persönlichen Freibetrags und gegebenenfalls weiterer Beteiligungen eines Anlegers an ihn zurückgezahlt werden. Soweit bei den Investitionsobjekten außerdem planmäßig Abschreibungen genutzt werden, kann dies dazu führen, dass der pauschale Steuereinbehalt gänzlich entfällt.
Bis auf einen geringen Anteil von Zinseinnahmen erzielen die Anleger laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte werden unter Berücksichtigung des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den USA in den USA versteuert und unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt.
Die Anleger müssen, sofern nicht bereits eine US-Steuernummer vorliegt, eine solche beantragen, wofür Registrierungskosten in Höhe von rund USD 25 entstehen. Außerdem haben sie jährlich eine Steuererklärung in den USA abzugeben, wodurch weitere Kosten entstehen können. Auf Wunsch können die Anleger den Steuerservice des Initiators in Anspruch nehmen und eine mit dieser Art von Beteiligungen erfahrene Steuerberatungsgesellschaft beauftragen, die Erklärungen zu erstellen und abzugeben. Die Kosten hierfür betragen derzeit USD 85 pro Kommanditist und Jahr.
Finanzierung:
Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen für die Investition in bestehende und zukünftige Immobiliengesellschaften beträgt USD 50.000.000 und soll mit USD 49.000.000 Kommanditkapital sowie USD 1.000.000 Komplementärkapital gedeckt werden.
Für die Investition in bestehende Immobiliengesellschaften sind USD 21.284.646 Kommanditkapital vorgesehen, für zukünftige Investitionen bis zu USD 27.715.354.
Dokumente
TSO-DNLFundIV-Analyse-KMI-stellungnahmeTSO (20,42 KB)
TSO-DNLFundIV-Vorabinformation (1,85 MB)
Nur für Vertriebspartner (4,63 MB)
Nur für Vertriebspartner (777,40 KB)
Nur für Vertriebspartner (123,49 KB)
Nur für Vertriebspartner (64,42 KB)
Nur für Vertriebspartner (113,17 KB)
Nur für Vertriebspartner (79,59 KB)
Nur für Vertriebspartner (11,29 KB)
Nur für Vertriebspartner (5,64 KB)
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